ドッグリゾート土地選びから開業までのスケジュール
この記事ではペットツーリズム対応宿泊施設ドッグリゾート不動産の開業までの流れについて書いています。
リゾートエリアで不動産を購入、建築をするには、都会にはない法令上の制限や、建築制限、インフラ整備の課題等があり、そこを知らずに進めていくと、考えていたような棟数が建たない、想定外の費用がかかる等の問題が後から出てきて、プロジェクトが頓挫するリスクがあります。
ドッグリゾート開業までの流れ
ドッグリゾートは、おおまかに以下の６ステップに分けられます。
順番はケースにより前後しますので、あくまで標準的なものとしてみてください。
物件選定
事業用地の選定からスタートです。
物件は、当社でご紹介することも、御社で探して頂くことも可能です。
物件概要書では「そもそも事業を行うことが出来るのか？」をチェックします。
用途地域や接道要件が基準を満たしておらず、建物を建てて事業を行うことが出来ない土地もあります
知らずに、前に話を進めてしまったら、時間と労力の無駄になります。
気になる物件の中から、法令上不可のものを消去法で除外して候補を絞り、不動産会社に紹介してもらいます。
現地調査
現地調査では、候補物件を自分の目で確認すること、詳細な情報を調査すること、２つがやることです。
アクセスはどうなのか、周辺にどのような建物や施設があるのか、近隣の宿泊施設はどのような方が利用しているのか自分の目で確認します。
また建物が何棟建つかイメージします。「ここは傾斜地に建てることになる」とか、「この場所は隣家から丸見え」とか具体化していきます。
書類だけではわからない情報が現地にはあり、計算上は6棟建つが、実際は4棟しか建たない、というケースもあり事業計画に影響を及ぼします。
購入判断をする上で非常に重要ですので、漫然と土地を見るだけでなく、具体的にイメージするようにしましょう。
次に、物件について詳細な調査を行います。
土地の測量図面が無い、隣地との境界が曖昧など、現状を正しく把握することが必要です。
行政への聞き取りも重要です。
直接窓口に赴いて行う、電話で確認することも出来ますが、ネットだけで済ますと後で思わぬ落とし穴があるので、面倒くさがらずに直接問い合わせます。
開発許可が必要になるケース、自然公園法の規制を受けるケース、上下水の引き込み工事が必要になるケース、そもそも建築の許可が下りないケースもあります
広大な土地でロケーションが良いという理由だけで決めてしまうと、開発費用が想定外に膨らむリスクや、開業時期が大幅にずれ込むリスクが発生します。
候補地の土木事務所、保健所、都市計画課、上下水道課、環境事務所等、契約前に必ず相談に行きましょう。
ドッグリゾートでは、土地選びの初期段階からお客様と共に伴走、開業準備を進めて参ります。
収益性分析と事業計画
物件調査が終われば、具体的な事業計画を策定する流れです。
初期のイニシャルコストを見積り、収支計画と共に銀行向け資料を整えます。
希望的観測でなく、調査に裏付けられた具体的な配置計画を作成します。
配置計画を基に、当地の事業ポテンシャル、近隣の競合状況、当社類似施設の運営実績等から収支を作成します。
イニシャルコストは法律上の制限や、インフラ整備にかかるコストの影響を受け変動しますので、慎重に見積ることが重要です。
また宿泊施設としての価値を高め、競合施設と差別化するための計画を検討します。
温泉やサウナ、プール等の設備、愛犬家向けアクティビティの充実、料理メニューでの差別化など、収支とのバランスや、オペレーションの現実性を見ながら、持続的に安定した収益をあげて早期に投資回収可能な、バランスの取れた事業計画を作成します。
ドッグリゾートを行うような土地は、担保価値がそれほど高くはありませんので、事業計画自体の精度や信頼性が問われます。
直営施設を全国で運営するノウハウと営業データを基に、銀行から評価される事業計画を当社は作成支援します。
契約手続き
土地の売買契約、建築工事の請負契約と共に、当社との業務契約も締結いただきます。
直営事業をされる場合は、開業後の集客支援契約をグループ会社のブッキングリゾートと結んで頂きます。集客支援は成果（予約高）に応じた成功報酬です。コンサルティング費用や初期の加盟金のようなものはかかりません。
事業運営を当社へ委託いただく場合は業務委託契約を、建築した建物を当社へお貸いただく場合は賃貸借契約を結びますが、これらもコンサルティング費用等はかかりません。
設計施工
設計業務は社内外の設計チームが行います。
設計士は、それぞれ得意分野がありますので、行政との開発協議に強い設計士、内装デザインにセンスが光る設計士等、案件の特徴やお客様の意向に応じて、最適な設計士をアテンドします。
ドッグリゾートでは、メガステップ社のコンテナキャビンを原則的には採用しています。
当社の直営施設でも同社のコンテナキャビンの採用実績があり、品質、納期、コストの面で信頼、安心できる事業者です。
他社のコンテナを採用すること、あるいは木造やRCで建築することも柔軟に対応しますので、お気軽にご相談ください。
工事については、リゾート施設の施工に慣れている工務店、工事会社を紹介することを基本にしつつも、こちらも御社の知り合いの工事会社へ発注いただくことも可能です。
開業準備
最後に開業に向けての準備を工事と同時並行で進めます。
施設で大きなウェイトを占めるFFE（家具、什器、備品）選定は、設計施工と同様に細かく骨の折れる作業になるので、インテリアコーディネーターにまとめて依頼するのがデザイン面でも、納期面、納品面で安心です。
厨房機器は過大なものになりすぎず、提供する食事メニューの内容や、当社の実績を参考に決めて参ります。
スタッフの採用や教育は、2ヶ月ほど前から募集を開始します。正社員を基本に置きつつ、パートアルバイトの清掃スタッフを上手に活用する事がポイントです。
当社の事例では主婦パートを採用するため、子連れ出勤可能な仕組みを採用しています。
託児所のような施設はありませんが、清掃作業中は他の客室で子供を遊ばせることも出来ますので、小さな子供のいるお母さんに評判です。
社員教育については、当社の直営施設がOJTを受け入れています。
実務経験を積むと共に、スタッフ同士のつながりは、気軽な相談相手にもなり、重宝されています。
食事メニューについては、地元食材を活かしたBBQメニューを中心に当社から企画提案しています。
食材仕入先やリネン会社、アメニティ会社の開拓や、保険会社やクレジット会社等との契約もこの時期に行います。これらについても、当社と取引実績のある会社を紹介することが多いです。
公式サイトの作成や予約サイトへの掲載、施設の写真や動画撮影、メディアへのPR活動は、集客支援を行う当社グループ会社のブッキングリゾートが行います。
オープン2～3ヶ月前から予約受付を開始しますが、この時点では施設が完成しておらず、最初はパース画像から予約受付を始めるケースもあります。
業務委託される場合や建物賃貸される場合は、当然に当社が行う領域になります。
ドッグリゾート開業までの流れを６つのステップから解説しました。
ドッグリゾートについては、異業種からも参入して頂きやすいように、開発業務や運営業務を可能な限り標準化しています。
それでも、100通りの候補地があれば、おさえるべきポイント、注意すべきポイントは100通りあり、一筋縄ではいかないのが実際の所です。
判断を間違えると、初期費用が倍になった、開業まで半年余分にかかった等も起こり得ます。
当社とのご契約の前段階、土地選びから一緒に伴走させて頂きたいのは、そのような理由からです。
