概算初期投資額と損益シミュレーション
3棟のドッグリゾートを運営した場合の初期投資費用の概算と損益シミュレーションです。
前提として、大都市圏から車で2時間以内の立地、スタッフ常駐の上、自社の直営施設として運営することを想定しています。売上については出店立地により変動しますが、先述の通り、大都市圏2時間圏内のBランク（Aでは無い土地）を想定しています。土地代については取得不動産につき変動します。また自社の遊休地を活用すると、この部分は不要になります。
まず初年度の損益シミュレーションです。
1棟当り売上を約1,700万円と見込んでいます。これは都市圏ビジネスホテルの平均的な1室売上の約2倍の数値です。
売上に占める経費の中では、人件費が最も大きなウェイトを占めることになります。運営棟数が増えると、人件費比率を低く抑えることができますが、その分、経営、特に集客の難易度が上がります。また本社より遠隔でスタッフを雇用すると、人事上の課題も出てくるので、この規模感で事業を考えるなら、外部業者へ運営を委託する方法も一般的です。
また旅館業の許可が取れるかどうかの問題はありますが、民泊施設のような無人運営も一策ではありますが、完全無人でドッグリゾートを運営することは高リスクですので、基本的には有人運営を念頭においていただく必要があります。
以上の損益シミュレーションでは、初年度の売上高対営業利益率約33％となりました。減価償却費を含めた償却前営業利益の場合は、年2,350万円、売上高対償却前営業利益率は約45％の高収益プロジェクトです。
次に初期投資額を概算でつかんでおきます。
土地面積は1,000坪、インフラ（電気や水道）引き込み、下水は浄化槽、外構工事が必要であることを想定しています。建物はコンテナキャビンを導入することで、納期やコストを安定させることが出来ます。
初期投資総額1.5億円に対し、償却前営業利益（キャッシュフロー）が年2,350万円、投資回収年数は表面6.4年となりました。遊休不動産を所有している、造成工事やインフラ工事が不要な土地である等の条件により、想定する投資回収年数は変動します。
あくまで標準的なモデルケースによりシミュレーションしてみました。
具体的な関心をお持ちの方、自社で所有する遊休不動産の活用をお考えの方には、立地条件や競合状況も考慮した上で、確度の高いシミュレーションを、設計プランと併せてご提出（料金無料）することも可能です。
また開発にあたっては、予定地の法令上の制限をよく調べた上で事業にあたらないと、建物が建てられないリスクもありますので、自社で複数施設を直営し、専門機関である私どもに、初期段階からお気軽にご相談ください。
